万科郁亮，房价已回落到合理水平

在房地产市场经历了多年的波动与调整后，万科董事会主席郁亮在2024年中期业绩推介会上发表了重要观点，他指出：“经过三年的调整，房价已经回落到相对比较合理的水平。”这一论断不仅为当前房地产市场的发展态势提供了清晰的判断，也为未来市场的走向指明了方向。

房价调整的背景与现状

近年来，房地产市场经历了前所未有的变革，从政策调控到市场供需关系的调整，再到消费者购房观念的转变，多重因素共同作用下，房价逐渐从高位回落，郁亮在会上指出，这一调整过程并非一蹴而就，而是经过了三年的持续努力，才使得房价回到了一个相对合理的区间。

从数据上看，万科作为房地产行业的领军企业，其业绩报告也反映了市场的变化，2024年上半年，万科实现营业收入1427.8亿元，尽管面临一定的经营挑战，但公司依然全力销售，回款率超过100%，销售回款近1300亿元，这一成绩不仅体现了万科的市场竞争力，也反映了市场需求的韧性。

在房价调整的过程中，政策端发挥了重要作用，政府通过一系列调控措施，如限购、限贷、土地供应调整等，有效抑制了房价的过快上涨，政策还加大了对多样化住房需求的支持力度，包括保障性住房、租赁住房等，使得购房变得更加容易，也促进了房地产市场的健康发展。

新房性价比的提升

郁亮在会上还提到，随着房价的回落，新房的性价比也在不断提升，这一观点得到了市场的广泛认同，在过去几年中，由于房价高企，许多购房者面临着巨大的经济压力，而现在，随着房价的回落和开发商对产品质量的不断提升，购房者可以以更加合理的价格购买到优质的住房。

以万科为例，公司在产品开发上不断创新，注重提升产品的性价比，今年上半年在合肥开盘的璞拾隐翠项目，凭借其过硬的产品质量和具有竞争力的价格，成为了当地销售面积和销售金额的双冠王，这一项目的成功不仅证明了万科在产品开发上的实力，也反映了市场对高性价比住房的强烈需求。

供给端的挑战与机遇

尽管房价已经回落到相对合理的水平，但郁亮也指出了当前房地产市场在供给端面临的挑战，他指出，目前新房供给量相对不足，今年住宅新开工面积同比下降了24%，预计全年新开工面积将在5亿平方米左右，这一数据即使与一些城镇化已经完全成熟的国家相比，也显得偏低。

供给端的不足为市场带来了新的机遇，随着供求关系的改善和供需关系的平衡，市场有望逐步走出低谷，重拾向上动力，郁亮表示，万科将积极应对这一挑战，通过加大土地储备、优化产品结构、提升开发效率等措施，增加新房供给量，满足市场需求。

万科的应对策略与未来发展

面对当前的市场形势和经营挑战，万科采取了一系列积极的应对措施，公司提出了“一揽子方案”，旨在全面化解潜在风险，积极适应行业向新发展模式转变的五年计划，这一方案具体包括实现总体负债规模下降、明确综合住区开发、物业服务和租赁住宅三大核心业务、完成融资模式转型等。

在“一揽子方案”的推动下，万科不仅注重降低负债规模、优化财务结构，还积极推进产品模块研发创新、提升开发业务竞争力，公司还加大了对长租公寓、物业服务等经营服务业务的投入力度，实现资产管理规模有质量增长，这些措施的实施不仅有助于万科度过当前的阶段性困难，也为公司的未来发展奠定了坚实的基础。

在融资方面，万科也取得了显著成效，上半年公司累计偿债524亿元，完成了73亿元的境内公开债和中期票据以及折合人民币约104亿元境外公开债券的偿付，目前公司已无境外公开债待还，年内境内公开债也仅余一笔中票20亿元，这些举措不仅降低了公司的融资成本，也增强了公司的资金流动性。

市场展望与信心

对于未来房地产市场的走势，郁亮表示充满信心，他认为，尽管当前市场仍面临一定的挑战和不确定性，但从中长期来看，潜在住房需求仍然巨大，随着政策的持续支持和市场环境的不断改善，房地产市场有望逐步走出低谷，重拾向上动力。

郁亮也强调了万科在应对市场变化中的决心和信心，他表示，万科将化压力为动力，以“一揽子方案”为路线图，全力以赴推动公司尽快度过阶段性风险，重新回到健康发展的轨道，通过实际行动重新赢得股东和市场的信任和支持。

万科郁亮关于房价已回落到合理水平的论断不仅是对当前市场形势的准确判断，也为未来房地产市场的发展指明了方向，在政策的持续支持和市场环境的不断改善下，我们有理由相信房地产市场将迎来更加健康、稳定的发展前景。